| Содержание
Введение 3
1. Сущность отношений аренды 4
1.1. Понятие аренды 4
1.2. Правовые основы арендных отношений 7
1.3. Права и обязанности сторон по договору аренды 9
2. Виды аренды 12
2.1. Финансовая аренда (лизинг) 12
2.2. Аренда предприятий 13
2.3. Аренда зданий и сооружений 14
2.4. Аренда транспортных средств 16
Заключение 18
Список литературы 20
Введение
В условиях стремительного развития арендные отношения выходят на первый план, так как многие участники хозяйственного оборота рассматривают аренду как альтернативу покупки арендованному имуществу.
Договорные отношения по поводу аренды – выдвигаются на первый план в хозяйственном обороте, в виду того, что договор аренды позволяет достичь баланса между интересами арендодателя и арендатора. Сохраняя целевое использование имущества и извлекая из него прибыль, арендодатель сохраняет данный объект в своей собственности. В то же время широкие права арендатора предоставляют последнему большие возможности использования этого объекта в имущественном обороте.
Если обратиться к нормативным актам, регулирующим арендные правоотношения, то в их числе, наряду с собственно законодательными актами, окажутся документы многочисленных исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления. Это осложняет правовое регулирование договора аренды, вызывает множество противоречий.
Цель – выяснить экономико – правовую сущность аренды в современных условиях.
1. Сущность отношений аренды
1.1. Понятие аренды
В отечественном праве институт аренды традиционно регулировался в гражданских кодексах. При всех кодификациях гражданского законодательства, имевших место в советский период, нормы о договоре имущественного найма неизменно включались в кодифицированные акты, а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве самостоятельного гражданско-правового договора.
Аренда (от лат. arrendare - отдавать внаем) - предоставление имущества его хозяином во временное пользование другим лицам на договорных условиях, за плату.
Современное легальное понятие «аренды» содержится в ст.540 Гражданского кодекса РК. В соответствии с этой статьей под договором аренды (имущественного найма) понимается гражданско-правовой договор, по которому одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. Владеть и пользоваться арендованным имуществом арендатор обязан в соответствии с условиями договора аренды, а в случае, если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества.
Из определения договора аренды следует, что этот договор является возмездным (передача арендованного имущества может осуществляться только за плату), реальным (договор считается заключенным с момента передачи арендатору имущества, являющегося предметом аренды) и срочным (имущество передается арендатору во временное (на определенный срок) владение и (или) пользование). При этом срочность является не обязательной характеристикой договора аренды, так как ГК РК допускает возможность заключения договоров аренды без указания в них срока действия (бессрочные договоры).
Статья 123 ГК РФ устанавливает общее правило, в соответствии с которым законом, иным нормативным правовым актом или договором может быть определено, что плоды, продукция, доходы, полученные от использования имущества, поступают в собственность не лица, использующего имущество, а собственника имущества либо иного лица. В то же время ст.540 ГК РФ, определяя, что поступления, полученные арендатором в результате пользования арендованным имуществом, являются его собственностью, не содержит норм, регламентирующих возможность изменения данного положения на основании закона, иного нормативного правового акта либо договора аренды.
Вопрос о возможности применения ст.136 ГК РФ к отношениям, регулируемым ст.606 ГК РФ, имеет дискуссионный характер. В научной литературе можно встретить разные точки зрения.
Положения ст.123 ГК РК, связанные с возможностью изменения права собственности на поступления от использования имущества, к арендным отношениям применяться не могут. Иные правила приобретения права собственности на поступления, полученные в результате использования арендованного имущества, могут устанавливаться только путем внесения соответствующих изменений и дополнений в главу 29 ГК РК.
Объектом арендных отношений могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В то же время законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
В силу закона правом сдавать имущество в аренду обладает его собственник.
Исчерпывающий перечень видов аренды, содержащийся в главе 34 ГК РФ, включает:
- прокат;
- аренду транспортных средств;
- аренду зданий и сооружений;
- аренду предприятий;
- финансовую аренду (лизинг).
Какой бы ни была классификация договора аренды (по сроку, по объекту аренду ли по субъектам данных правоотношений), такому договору присущи определенные признаки которые позволяют его причислить именно к разновидности договора аренды.
1.2 Правовые основы арендных отношений
Как и для любого гражданско-правового договора, для договора аренды очень важно определение его существенных условий.
ГК РК не дает исчерпывающего перечня условий, являющихся существенными при заключении договоров. Существенными являются условия о предмете договора, условия, определенные как существенные в законе либо иных нормативных правовых актах, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Применительно к договору аренды существенным условием, указанным в законе (Гражданском кодексе), является условие об объекте арендных отношений. В договоре аренды должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии в договоре аренды таких данных условие об имуществе, подлежащем передаче арендатору, считается несогласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным.
Как следует из определения договора аренды (ст.540 ГК), условие об арендной плате относится к числу существенных условий любого договора аренды.
При заключении договора аренды существенными могут быть любые условия, определенные в качестве таковых заявлением одной из сторон.
Важно подчеркнуть, что Гражданский кодекс из числа существенных условий, определенных законом, исключил условие о сроке действия договора аренды.
Теперь договор аренды заключается на срок, определенный в договоре. В то же время ГК РК допускает заключение договоров аренды без указания срока их действия. Такие договоры считаются заключенными на неопределенный срок. Если договор аренды оформляется без указания срока действия, каждая из сторон имеет право расторгнуть его в одностороннем порядке в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.
Законом могут быть установлены максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Так, в соответствии с Лесным кодексом Российской Федерации максимальный (предельный) срок аренды участков лесного фонда не может превышать 49 (сорока девяти) лет.
Если договор аренды заключен на срок, превышающий установленный законом максимальный (предельный) срок, он считается заключенным на срок, равный максимальному (предельному).
В зависимости от срока действия и сторон договор аренды может быть заключен как в устной, так и в письменной форме. В устной форме договор аренды может быть заключен между физическими лицами сроком не более одного года. Обязательная письменная форма требуется в случае заключения договора аренды сроком более чем на один год, а также независимо от срока, если одной из сторон договора является юридическое лицо.
1.3. Права и обязанности сторон по договору аренды
Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного в аренду имущества (даже если во время заключения договора он не знал об их существовании) только в том случае, если они полностью или частично препятствуют арендатору пользоваться этим имуществом. За недостатки имущества, не препятствующие его использованию в соответствии с договором аренды или назначением, арендодатель ответственности не несет. Арендодатель не отвечает также за те недостатки сданного в аренду имущества, которые хотя и препятствуют его использованию (полностью или частично), но были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее (до заключения договора аренды) известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Арендодатель, извещенный арендатором о недостатках арендованного имущества, может незамедлительно безвозмездно устранить недостатки либо произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии. Однако вне зависимости от желания арендодателя устранить недостатки либо произвести замену имущества арендатор может требовать досрочного расторжения договора аренды либо воспользоваться иными правами, предоставленными ему ст. 548 ГК РК.
Арендодатель вправе сдавать в аренду имущество, обремененное правами третьих лиц (сервитут, залог, ипотека и др.). В этом случае арендодатель обязан до заключения договора аренды надлежащим образом предупредить арендатора обо всех имеющихся правах третьих лиц на арендованное имущество. В случае неисполнения этой обязанности арендатор имеет право потребовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков, связанных с таким расторжением, независимо от того, воспользовались либо собираются воспользоваться третьи лица своими правами на арендованное имущество или нет.
Распределение обязанностей по содержанию арендованного имущества между арендодателем и арендатором осуществляется в диспозитивной форме с учетом срочного характера арендных отношений. Так, на арендодателе лежит обязанность по осуществлению за свой счет капитального ремонта переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными нормативными правовыми актами либо договором. Капитальный ремонт должен быть проведен в срок, установленный в договоре, а при его отсутствии в договоре или неотложной необходимости - в разумный срок.
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и осуществлять иные расходы по содержанию арендованного имущества, если иное не установлено законом либо договором аренды. В случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор имеет право по своему выбору:
- произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта либо зачесть ее в счет арендной платы;
- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Любые улучшения (как отделимые, так и неотделимые), произведенные арендатором за счет амортизационных отчислений от стоимости арендованного имущества, являются собственностью арендодателя.
2. Виды аренды
2.1.
Финансовая аренда (лизинг)
Правовое регулирование лизинга (финансовой аренды) строится в настоящее время на основе двух нормативных документов:
- Гражданский кодекс;
- Закон «О лизинге»;
Наряду с названными нормативными актами к отношениям договора лизинга применяется и ряд иных законодательных и подзаконных нормативных актов.
Необходимо подчеркнуть, что за истекшие несколько лет с момента принятие части второй ГК РФ, законодательство о финансовой аренде не раз совершенствовалось. Последние серьезные изменения, затронувшие урегулирование договора финансовой аренды были внесены Федеральным законом от 29 января 2002 г. N 10-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О лизинге". Это говорит о том, что законодательство о договоре лизинга (и прежде всего Закон «О лизинге») были отнюдь не совершенны, пробелы и недостатки которого во многом были восполнены к настоящему времени. Так, например, в редакции Закона «О лизинге» от 1998 года говорилось о возможности использования предмета лизинга только для предпринимательских целей. Это исключало возможность предоставления лизинговых услуг физическим лицам не зарегистрированными в качества частных предпринимателей. Однако, как отмечают исследователи, такое ограничение препятствовало развитию как финансового, так и оперативного лизинга в России. Снятие ограничения позволило бы ежегодно привлекать в значительном объеме средства населения (порядка 3,5 млрд.долл.) в операции лизинга автомобилей. С учетом лизинга других видов имущества объем инвестиций в реальный сектор был бы еще больше. Компромиссным и в конечном счете полезным вариантом было бы расширение сферы применения лизинга на профессиональную деятельность юридических и физических лиц.
2.2. Аренда предприятий
Особенность договора аренды предприятий состоит в объекте данного договора аренды. Им выступает предприятие, которое в свою очередь является недвижимостью.
В соответствии п.1 ст.656 ГК РФ, по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.
Исключение составляют права арендодателя, хоть и имеющие отношение к предприятию, однако полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. По общему правилу такие права не могут быть переданы арендатору без специального на то указания закона или иного правового акта. Однако если все же в составе сдаваемого в аренду предприятия арендатору будут переданы и обязательства, которые не могут быть им исполнены в связи с отсутствием у него разрешения (лицензии), арендодатель не освобождается от своих обязательств перед кредиторами, а следовательно, и от ответственности за их неисполнение.
Особенностью данного вида договора аренды является и его форма. Во-первых, данный договор заключается в письменной форме. Во-вторых, договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Порядок такой регистрации устанавливается Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ[1].
Особенностью договора аренды предприятий является и то, что сдача предприятия в аренду сопровождается переводом на арендатора долгов арендодателя по обязательствам, относящимся к этому предприятию (ст.657 ГК РФ).
Обязанностью арендодателя по договору аренды предприятия является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи предприятия арендатору. От исполнения этой обязанности арендодателем зависит объем прав требований кредиторов. Кредиторы, как получившие уведомление о передаче предприятия в аренду, но не давшие своего согласия на перевод долга на арендатора, так и такого уведомления не получившие, вправе требовать от арендодателя прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных убытков. Но кредитор, получивший уведомление арендодателя, может воспользоваться своим правом в пределах трех месяцев со дня получения такого уведомления, в то время как кредитор, который не был извещен арендодателем, вправе предъявить ему свои требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.
2.3. Аренда зданий и сооружений
В данном параграфе, как следует из его названия, в качестве объекта аренды рассматривается недвижимое имущество, а именно здания, сооружения, иначе - нежилые помещения.
В ГК РФ нет упоминания о нежилых помещениях, но имеется отдельный параграф об аренде зданий и сооружений.
В.В. Витрянский полагает, «что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в Кодексе отсутствуют, поэтому на указанные правоотношения общие правила о договоре аренды распространены в полном объеме».
Сейчас четко обозначено и известно, что ГК РФ не выделяет нежилые помещения в числе объектов арендных отношений они уже объединены под общим значением «здание», включающим весь спектр нежилых (производственных, культурных и т. д.) и жилых (жилые дома) строений. При этом сразу следует оговориться, что жилые дома посредством арендных отношений могут быть предоставлены в пользование только юридическим лицам (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Следует обратить внимание и на то, что нежилое помещение может означать как здание в целом, так и его часть».
Можно выделить два общих принципа, на которых основывается регулирование ГК РФ вопросов аренды недвижимости.
Во-первых, это принцип свободы договора, который проявляется, в частности, в том, что число императивных норм, связанных с содержанием договора аренды недвижимости, крайне незначительно. Они в основном относятся к форме договора и к необходимости его государственной регистрации.
Во-вторых, про регулировании аренды недвижимости не проводится идея защиты «слабой стороны», как это сделано в отношении жилищного найма, а последовательно осуществляется принцип защиты прав кредитора в обязательстве, в качестве которого может в конкретной ситуации выступать как арендодатель, так и арендатор. Такой подход позволяет установить справедливый баланс интересов сторон договора, не предписывая в то же время жестких рамок содержания их договорных отношений.
Легальное определение договора аренды зданий, сооружений содержится в п.1 ст. 650 ГК РФ: «по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение».
Специальные требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора. ГК РФ не требует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.
Действующий ГК РФ содержит норму о том, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента (п. 2 ст. 651).
Таким образом, федеральное законодательство четко формулирует требование о регистрации только тех договоров аренды зданий и сооружений, срок действия которых - не менее года. Договор аренды, заключенный сторонами на срок менее года, обязательной государственной регистрации не подлежит.
2.4. Аренда транспортных средств
Законодатель выделяет две разновидности договора аренды транспортного средства. При этом критерием для классификации данного договора является аренда с экипажем или без него. Соответственно, по договору аренды транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации. По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.
Объект договора - транспортное средство и услуги по управлению им и его технической эксплуатации, поэтому такой договор имеет признаки смешанного договора (п.3 ст.421 ГК).
Такой договор не требует государственной регистрации, но письменная форма является обязательной (ст.633 ГК РФ).
Как по договору аренды транспортных средств с экипажем, так и без экипажа, арендатор вправе:
- без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду (если договором не предусмотрено иное) (ст.638 ГК РФ);
- без согласия арендодателя от своего имени заключать договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре, или назначению транспортного средства.
По договору аренды транспортного средства с экипажем, арендатор обязан, если иное не предусмотрено договором: поддерживать надлежащее состояние транспортного средства, включая связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе на оплату топлива, других расходуемых материалов и на оплату сборов.
По договору аренды транспортного средства без экипажа арендатор обязан:
- оплачивать расходы, возникающие в связи с текущим и капитальным ремонтом;
- осуществлять своими силами управление транспортным средством и его эскплуатацию, как коммерческую, так и техническую;
- оплачивать расходы на содержание транспортного средства, его страхование, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией (если иное не предусмотрено договором).
Передача имущества может быть как по месту нахождения арендатора, так и по месту арендодателя.
Так как объект является движимым имуществом, на практике, зачастую возникает вопрос о месте возврата транспортного средства.
Заключение
В заключение работы подведем некоторые итоги.
Легальное определение договора аренды таково - гражданско-правовой договор, по которому одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. Данный договор является возмездным (передача арендованного имущества может осуществляться только за плату), реальным (договор считается заключенным с момента передачи арендатору имущества, являющегося предметом аренды) и срочным (имущество передается арендатору во временное (на определенный срок) владение и (или) пользование).
Действующим гражданским законодательством определены отдельные виды аренды и договора аренды отдельных видов имущества. К ним относятся: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда - лизинг.
Аренда транспортных средств - это наем на определенное время транспортного средства с экипажем или без него за плату во временное владение и пользование.
Аренда зданий и сооружений - это временное владение и пользование зданием или сооружением.
Аренда предприятий - это предоставление за плату во временное владение и пользование предприятия в целом. В комплекс входят: земельный участок, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, а также определенные договором запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, здания, сооружения и оборудование, а также иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, другие исключительные права, права требования, а также долги предприятия.
По проведенному исследованию разносторонних договоров аренды можно сделать следующие выводы:
Отдельные разновидности договоров аренды требуют его государственной регистрации (аренда объектов недвижимости предприятий). Другие договора требуют квалифицированных участников (например, только предпринимателей, или арендатором может быть только физическое лицо).
Каждый из рассмотренных договоров обладает своей спецификой, что необходимо учитывать при использовании его на практике.
В настоящее время можно говорить о уже сложившемся законодательстве о договорах аренды, однако совершенствование обозначенного законодательства продолжается и сейчас. И если законодательство о такой разновидности договора аренды как прокат, относительно статично, то, например, нормативные акты, регулирующие договор лизинга стремительно менялись за последние несколько лет.
Что касается направлений развития договора аренды, то на наш взгляд наиболее перспективным видом договора аренды, является финансовая аренда – договор лизинга: арендатору выгодно получить в пользование указываемое им имущество, арендодатель выгодно вложить свои деньги в систематическое получение дохода.
Несомненно, в связи с активизацией рынка недвижимости и земли, в ближайшие годы, самыми массовыми и популярными, а соответственно перспективными станут договор аренды зданий и сооружений, договор аренды предприятий.
Список литературы
1. Конституция РФ – М., Юристъ, 2003.
2. Гражданский кодекс РФ. - М., Юристъ, 2004.
3. Федеральный закон РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997". //СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
4. Гражданское право: Словарь – справочник под ред. Тихомирова М.Ю. , Тихомировой Л.В. – М. , 2000.
5. Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков.- М., 2002.
6. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 2000. № 8.
7. Принципы международных коммерческих договоров / Пер. с англ. А.С. Комарова. М., 2000
8. Левшина Т.Л. Споры, связанные с частичным внесением арендной платы арендатором и его преимущественным правом по окончании срока аренды на заключение договора на новый срок. Комментарий судебно-арбитражной практики / Под ред. В.Ф.Яковлева. Вып. 5. -М., 2002.
9. Симонова М.Н. Аренда. Лизинг. Прокат. – М.: Статус-Кво , 2001 г.
10. Сафаралиева С.Г. Регулирование договора аренды публичного имущества в российском законодательстве // Журнал российского права. - №2. - февраль 2002 г.
11. Макарьева В.И. Владимирова А.А. О практике разрешения споров, связанных с арендой // Налоговый вестник. - №4. - апрель 2002 г.
|