Контрольная работа: Цели и задачи операций с недвижимостью
Название: Цели и задачи операций с недвижимостью Раздел: Рефераты по строительству Тип: контрольная работа |
Министерство образования и науки российской Федерации агентство по образованию Московский Государственная Академия Коммунального Хозяйства и Строительства Кафедра: «Экспертиза и управление недвижимостью» Дисциплина: « Управление эксплуатацией недвижимости» Контрольная работа: 1.Цели и задачи эксплуатации недвижимости. 2.Комплексная система эксплуатации объектов недвижимости. 3.Сервисные планы по обслуживанию объектов недвижимости. Выполнил студент 6 курса группы УН Попова А.С. Проверил: Профессор, кандидат Технических наук Гольцов И.Н. Электросталь 2010г. Содержание Цели и задачи эксплуатации недвижимости........................3-6 Комплексная система эксплуатации объектов недвижимости............................................................................7-9 Сервисные планы по обслуживанию объектов недвижимости........................................................................10-11 Список литература………………………………………………….11 Цели и задачи эксплуатации недвижимости : 1 обеспечение увеличения стоимости недвижимости; 2 управление показателями физического износа; 3 поддержание режимов и стандартов эксплуатации, обеспечивающих текущую жизнедеятельность объекта недвижимости. Техническая эксплуатация является сложным технологическим про- цессом, который требует правильной организации и своевременного планирования. Система технической эксплуатации – это совокупность трудовых, материальных и финансовых ресурсов, предназначенных для выполнения задач эксплуатации. Наличие документации, устанавливающей правила их взаимодействия, координирует деятельность исполнителей. Техническая эксплуатация недвижимости формируется из следующих составных видов деятельности. 1. Управление технической эксплуатацией: а) организация и планирование эксплуатации; б) взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками; в) все виды работы с нанимателями и арендаторами. 2. Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем: а) техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерс- кое и аварийное; б) осмотры; в) подготовка к сезонной эксплуатации; г) текущий ремонт; д) капитальный ремонт. 3. Санитарное содержание: а) уборка мест общего пользования; б) уборка мест придомовой территории; в) уход за зелеными насаждениями. Техническая эксплуатация недвижимости состоит из технологических процессов технического обслуживания, системы ремонтов, санитарного содержания. Содержание и состав технологических процессов технической эксплуатации объекта недвижимости представлены на рис. 1.2. Система технического обслуживания включает в себя обеспечение нормативных режимов и параметров, наладку инженерного оборудования, технические осмотры зданий и конструкций, подготовку объекта к сезонной эксплуатации. Надежность зданий в процессе их эксплуатации по мере ухудшения состояния отдельных элементов, узлов или здания в целом может быть обеспечена путем профилактических ремонтов, основная задача которых – предупреждение отказов. Система планово-предупредительных ремонтов состоит из периодически проводимых ремонтов, объемы которых зависят от сроков службы конструкций, а также материалов, из которых они изготовлены. Система ремонтов состоит из текущего и капитального ремонтов. Санитарное содержание недвижимости – это комплекс мероприятий, направленных на обеспечение установленных санитарно-гигиенических требований к помещениям и территории. Санитарное содержание заключается в уборке общественных помещений, придомовой территории, сборе мусора. Рис. 1.2. Процессы технической эксплуатации Задачи эксплуатации зданий как объекта недвижимости состоят в обеспечении безотказной работы конструкций здания; соблюдении нормальных санитарно-гигиенических условий и правильном использовании инженерного оборудования; поддержании температурно-влажностного режима помещений; проведении своевременного ремонта; повышении степени благоустройства зданий и т. д. Продолжительность безотказной работы конструкций зданий и его систем неодинакова. При определении нормативных сроков службы здания принимают безотказный срок службы основных несущих элементов, фундаментов и стен. Сроки службы отдельных элементов здания могут быть в 2-3 раза меньше нормативного срока службы здания. Безотказное и комфортное пользование зданием требует в течение всего срока его эксплуатации полной замены отдельных элементов или систем здания. В течение всего срока службы элементы и инженерные системы требуют неоднократных работ по наладке, предупреждению и восстановлению износившихся элементов. Части здания не могут эксплуатироваться до полного износа, поэтому проводятся работы, компенсирующие нормативный износ. Невыполнение незначительных по объему плановых работ может привести к преждевременному отказу конструкции эксплуатация здания стало более широким. Оно включает не только мероприятия, обеспечивающие санитарное содержание, техническое обслуживание и текущий ремонт в процессе использования здания, но и мероприятия, направленные на получение коммерческого эффекта от этого использования, а также обеспечение выполнения необходимых юридических действий при этом использовании. То есть на протяжении всей стадии эксплуатации объекта недвижимости функционируют три сферы деятельности, соответствующие правовому, физическому и экономическому жизненным циклам: правовое обеспечение, техническая эксплуатация и коммерческое использование. В состав технической эксплуатации зданий входят очень важные по своей значимости мероприятия, направленные на продление жизненного цикла здания на стадии его эксплуатации. В целом вся система технической эксплуатации объекта недвижимости должна быть направлена на всемерное удовлетворение требований клиентов и достижение целей собственников при соблюдении установленных правил и норм, а также на сохранение недвижимого имущества городов и населенных пунктов РФ и их исторического архитектурного облика. Основной задачей правового обеспечения эксплуатации здания яв- ляется обеспечение выполнения необходимых юридических действий на всех этапах его эксплуатации: в процессе приема, выбытия и непос- редственно самой эксплуатации. Правовое обеспечение эксплуатации здания начинается с тщательного анализа правового положения принимаемого объекта. Конкретный набор юридических операций, совершаемых на этапе приема здания в эксплуатацию, зависит от того, на какой стадии жизненного цикла оно принимается: новое, по завершении строительства (стадия регистрации прав собственности), либо ранее эксплуатируемое при покупке или при- нятии его в управление (стадии смены собственника, владения, пользо- вания и распоряжения); в большинстве случаев оно имеет индивидуаль- ный характер. Современные рыночные отношения значительно расширили поня- тие «эксплуатация объекта недвижимости», которое охватывает не толь- ко сферу технической эксплуатации здания, но и сферы коммерческого использования и правового обеспечения объекта. Независимо от статуса участника рынка (собственник, арендатор, управляющая или эксплуати- рующая организация), каждый из них обеспечивает (выполняет) все взя- тые на себя обязательства или их часть . Комплексная система обслуживание объектов недвижимости Эксплуатация объектов недвижимости представляет собой комплекс взаимосвязанных технических, организационных и нормативных мероприятий, направленных на обеспечение функционирования объектов в течение всего периода использования по назначению, и включает в себя материальные, трудовые и финансовые ресурсы. Независимо от того, кто вы на рынке (собственник, арендатор, управляющая или эксплуатирующая организация), эксплуатируя недвижимость, вы обеспечиваете либо все семь принципов, либо только часть в зависимости от взятых на себя обяз ательств. Семь факторов, определяющих понятие эксплуатации недвижимости: 1. Контроль технического состояния. 2. Техническое обслуживание. 3. Нормативные мероприятия. 4. Санитарно - гигиеническое обслуживание. 5. Технический консалтинг. 6. Обеспечение ресурсами. 7. Планирование и бюджетирование. В комплексное обслуживание недвижимости входят следующие услуги: Контроль технического состояния и жизнеобеспечения объекта Еще одна составляющая технического обслуживания — текущий ремонт
Нормативные мероприятия во время эксплуатации объектов недвижимости
Сервисные планы по обслуживанию объектов недвижимости. Сервис-план эксплуатирующей компании отражает услуги, которые она берется оказывать собственнику: техническое обслуживание, клининг, обеспечение безопасности на объекте, администрирование и др. Самая важная управленческая задача при использовании объекта недвижимости – это обеспечение достойных и безопасных условий жизнедеятельности, что включает в себя предоставление ежедневных услуг (они называются «обслуживание»), эксплуатацию, ремонт и благоустройство здания и прилегающих территорий. Поскольку такое содержание собственности имеет жизненно важный характер для сохранности инвестиций, а также поскольку это является важным стоимостным фактором в годовом бюджете объекта недвижимости, необходимо, чтобы такая работа планировалась и выполнялась эффективно и систематически. Здесь рассматривается управленческий процесс, в котором шаг за шагом описывается, на какой основе такие работы планируются, каким образом принимаются решения и как выполняются необходимые мероприятия; описываются порядок и инструментарий для сбора основополагающей информации, представления рабочих планов и контроля качества работ. Процесс начинается с тщательной инспекции собственности. Инспекции должны ежегодно проводиться людьми и организациями, обладающими соответствующими знаниями и опытом. Результаты таких проверок документируются в виде программы по технической эксплуатации объекта с подробным указанием деталей, специальным описанием деятельности и работ, которые должны быть выполнены. На этой основе должен быть сделан расчет необходимых человеческих ресурсов, мате- риалов, определен объем контрактных и иных работ и представлен в виде постатейной стоимости каждого вида деятельности. Суммирование этих расходов позволит принять решение о том, возможно ли провести всю работу в рамках реалистического бюджета. Если это невозможно, то работы и виды деятельности должны быть сгруппированы по степени их приоритетности с учетом технического состояния здания, условий жизни и безопасности проживания, стоимости. Виды деятельности затем включаются в бюджет в порядке приоритетности Результатом проведенной работы станет: 1 заключение о состоянии здания, рекомендации о ремонте или замене отдельных элементов; 2 разработка концепции технической эксплуатации; 3 определение оптимального штата сотрудников службы эксплуатации и требования к ним при приеме на работу; 4 составление должностных обязанностей, инструкций, технологических карт, инструкций по технике безопасности (для каждого сотрудника на объекте); 5 определение форм документации и отчетности, ведущейся на объекте; 6 разработка порядка взаимодействия собственников здания и службы эксплуатации; 7 определение состава и перечня работ, выполняемых собственными силами; перечня работ, на которые будут привлечены подрядные организации. Для новых и современных зданий эксплуатация и ремонтные работы являются легко управляемыми процессами, если только они тщательно планируются и если им постоянно уделяется необходимое внимание. В старых зданиях, однако, ухудшение состояния инженерных установок и коммуникаций часто делает их уже неподдающимися ремонту, а оборудование слишком старое, чтобы удовлетворить необходимым стандартам, – это даже в том случае, если управление осуществляется надлежащим образом. В таких случаях благоустройство будет рассматриваться как наиболее оптимальное решение в долгосрочном плане, нежели эксплуатация и ремонтные работы. Планирование технического обслуживания зданий и объектов должно осуществляться путем разработки годовых и квартальных планов- графиков работ по техническому обслуживанию. В программе по технической эксплуатации указаны все элементы объекта, для которых планируются эксплуатационные работы. Каждому такому элементу должна быть придана карта планируемых эксплуатационных работ, в которой перечислены виды эксплуатационных работ, которые должны быть выполнены для конкретного объекта эксплуатации и ремонта. Список литература 1. Комков В. А., Рощина С.И. , Тимахова Н. С. Техническая эксплуатация зданий и сооружений: учеб. пособие. – М.: ИНФРА-М, 2007. 2.К. А. ВОЛКОВ, И. М. ШУТОВА «УПРАВЛЕНИЕ ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ» 3. Интернет сайты |