| http://academicians.narod.ru/
РЕФЕРАТ
Дисциплина: «Земельное право
»
Тема: «Гарантии прав граждан и юридических лиц при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд: теория и практика
»
МОСКВА
2007 год
Содержание
Гарантии прав граждан и юридических лиц при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд: теория и практика. 1
Список использованной литературы.. 12
Гарантии прав граждан и юридических лиц при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд: теория и практика
Земельным кодексом РФ и Гражданским кодексом РФ предусматривается возможность изъятия (выкупа) земельных участков у граждан и юридических лиц для государственных или муниципальных нужд. Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд является самостоятельным основанием для прекращения прав на земельные участки: права собственности, права аренды и др.
В первую очередь гарантией прав граждан и юридических лиц при изъятии участков для государственных и муниципальных нужд является то, что изъятие осуществляется только в исключительных случаях, перечисленных в Земельном кодексе РФ.
Согласно ст. 49 Земельного кодекса РФ, изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:
1) выполнением международных обязательств Российской Федерации;
2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:
- объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;
- объекты использования атомной энергии;
- объекты обороны и безопасности;
- объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;
- объекты, обеспечивающие космическую деятельность;
- объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;
- линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
- объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;
- автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов;
3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.
Таким образом, исключительные случаи, при которых допускается изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд, устанавливаются федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ.
Согласно ст. 55 Земельного кодекса РФ, принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.
Статья 63 Земельного кодекса РФ устанавливает непосредственно гарантии прав на землю при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Во-первых, согласно ч.1 ст.63 ЗК РФ, изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется после:
- предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков;
- возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках;
- возмещения в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.
Согласно ст. 62 Земельного кодекса РФ, убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Во-вторых, собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков не позднее чем за один год до предстоящего изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков должны быть уведомлены об этом исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков до истечения года со дня получения уведомления допускается только с согласия собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков (ч.2 ст.63 ЗК РФ).
Согласно ст.279 Гражданского кодекса РФ, в зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления. Решение федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты.
В-третьих, собственнику земельного участка при изъятии его для государственных или муниципальных нужд должна быть возмещена рыночная стоимость земельного участка, если ему не предоставлен бесплатно в собственность равноценный земельный участок (ч.4 ст.63 ЗК РФ).
Согласно ст.281 ГК РФ, плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.
В соответствии со ст. 282 ГК РФ, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение трех лет с момента направления собственнику участка уведомления о принятии решения об изъятии земельного участка.
Ещё одной гарантией, в соответствии со ст.280 ГК РФ, является то, что собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его целевым назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.
В ч.3 ст.63 ЗК РФ указано, что расходы, понесенные собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами, арендаторами земельных участков на осуществление застройки земельных участков зданиями капитального типа и проведение других мероприятий, существенно повышающих стоимость земли, после уведомления о предстоящем изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков, возмещению не подлежат.
Как было указано выше, при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных
нужд обязательным является решение вопроса о возмещении убытков собственникам, владельцам и пользователям участков при изъятии. Убытки, причиненные изъятием земельных участков для государственных и муниципальных (общественных) нужд, подлежат возмещению в полном объеме (включая упущенную выгоду в расчете на предстоящий период, необходимый для восстановления нарушенного производства) лицам, обладающим правами на земельный участок, понесшим эти убытки. Порядок возмещения убытков устанавливается Постановлениями Правительства РФ. При выкупе земельных участков убытки собственников земли, включая упущенную выгоду, учитываются в стоимости (цене) выкупаемого участка.
Рассмотрение споров о порядке возмещения и размерах убытков занимает важное место в судебной практике.
Согласно Положению о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства, утвержденному Постановлением Правительства РФ от 28.01.1993 г. N 77, упущенная выгода исчисляется умножением величины ежегодного дохода на коэффициент, соответствующий периоду восстановления нарушенного производства. Часто споры в суде возникали относительно величины данного коэффициента. В этом случае может быть назначена экспертиза.
В настоящее время Положение, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 28.01.1993 г. N 77, утратило силу в части возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам (Постановление Правительства РФ от 07.05.2003 N 262). Постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 N 262 утверждены Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц.
Кроме того, споры могут возникать в случае, если был подписан договор на выплаченную сумму убытков при изъятии земельного участка, а впоследствии собственник или иной владелец участка обратился в суд с иском об увеличении сумм выплат. В данном случае, согласно судебной практике, то обстоятельство, что истец подписали договор о выплате, не освобождает ответчиков от возмещения ущерба в полном объеме и не препятствует обращению истца в суд с дополнительными требованиями. Судебная практика согласуется и с положениями статей 63 и 62 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которыми при изъятии земельного участка убытки, в том числе и упущенная выгода, подлежат возмещению в полном объеме.
На практике определенную сложность представляет то обстоятельство, что процедура изъятия участка для государственных и муниципальных нужд и его выкупа урегулирована как земельным, так и гражданским законодательством. При этом в Гражданском кодексе РФ предусмотрены гарантии прав при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд, но в отличие от Земельного кодекса РФ они распространяются лишь на собственников и содержательно не совпадают с гарантиями, предусмотренными Земельным кодексом РФ.
Вопросам возмещения убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд посвящена и статья 57 Земельного кодекса РФ. Земельное и гражданское законодательство не совпадают при описании размера компенсации, а в самой ст. 57 ЗК РФ заложены некоторые противоречия. Так, убытки, причиненные собственникам земельных участков, возмещаются только в случаях, когда убытки причинены ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц (пп. 2 п. 1 ст. 57 ЗК РФ), временным занятием земельных участков (пп. 3 п. 1 ст. 57 ЗК РФ) и ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов (пп. 4 п. 1 ст. 57 ЗК РФ). А землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков возмещение убытков предусмотрено только в случае изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд (пп. 1 п. 1 ст. 57 ЗК РФ).
Так, в случае ухудшения качества земель в результате деятельности других лиц, убытки будут причинены в первую очередь землепользователю, т.к. именно он непосредственно извлекает пользу из земельного участка. В случае если договор аренды носит краткосрочный характер, возмещение таких убытков собственнику может быть оправданно, однако если договор аренды заключен на длительный срок, а возможно и с правом выкупа, очевидно несовершенство правового регулирования. В этом случае арендатор сможет защитить свои права только путем пересмотра договора аренды в части уменьшения арендной платы, на что может не согласиться собственник, и арендатор будет вынужден нести убытки самостоятельно или прекратить договор.
Безусловно, существенную проблему представляет отсутствие единой методики подсчета упущенной выгоды, что может также привести к различию в указанных суммах возмещения. Вопрос о возмещении убытков находится в сфере гражданско-правового регулирования, что собственно подтверждено и указанными выше Правилами возмещения убытков, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 N 262, ориентированными на приоритетное применение норм именно гражданского законодательства. Данный акт несколько изменил ситуацию, поскольку в нем заметен переход от подробного, но неточного описания убытков и потерь сельхозпроизводства к использованию бланкетных норм - по ряду весьма важных вопросов следует ссылка именно на гражданское законодательство. Например, плата за изымаемый участок должна включать в себя и убытки, а сам размер платы определяется гражданским законодательством; определение убытков должно производиться в соответствии с гражданским законодательством, в том числе учитывается и упущенная выгода.
Поскольку нормы гражданского законодательства о возмещении убытков (ст. 15, 16, 393 и др. ГК РФ) ориентированы исключительно на случаи убытков, вызванных нарушением субъективных гражданских прав, земельное законодательство может предусматривать специальные нормы для случаев, когда убытки и потери возникают не в связи с правонарушением.
Список использованной литературы
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. N 51-ФЗ (ред. от 26.06.2007).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (част вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 24.07.2007, с изм. от 25.10.2007).
3. Земельный кодекс от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ (ред. от 31.10.2007).
4. Кодекс РФ об административных правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 08.11.2007).
5. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 24.07.2007, с изм. от 08.11.2007).
6. Постановление Правительства РФ от 28.01.1993 N 77 (ред. от 15.05.1999, с изм. от 07.05.2003) «Об утверждении положения о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства».
7. Постановление Правительства РФ от 07.05.2003 N 262 «Об утверждении правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц»
8. Галиновская Е. Обзор судебной практики "О возмещении убытков при изъятии земельного участка для государственных нужд" // Комментарий судебной практики. Выпуск 8. - Юрид. лит., 2002.
9. Корнеев А.Л. Возмещение убытков при изъятии земельных участков // Правовые вопросы недвижимости, 2005, N 1.
10. Корнеев А.Л. Некоторые вопросы изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд // Экологическое право, 2005, N 1.
|