Совершенствование методики статистической оценки жилого фонда Российской Федерации

В.В. Коварда, канд.физ.-мат.наук, доцент, Юго-Западный государственный университет (Курск

***Налог на недвижимость является перспективным источником формирования доходной части бюджетов субъектов России, что отмечено в концепции меж- бюджетных отношений и организации бюджетного процесса в субъектах РФ и муниципальных образованиях до 2013 г., которая одобрена распоряжением правительства.

Введение данного налога целесообразно после установления отдельных его элементов и проведения апробации механизма указанного налога в отдельных субъектах РФ. В концепции отмечается необходимость завершения работы по подготовке предложений о распределении доходов от этого налога между бюджетами регионов и местными бюджетами.

Целью введения налога на недвижимость является объединение существующих налогов на землю и недвижимое имущество. Ставка налога планируется на уровне 0,5-2 % рыночной стоимости объектов налогообложения по усмотрению региональных властей.

Сегодняшний налог, который уплачивается в соответствии с законом «О налогах на имущество физических лиц», составляет сумму в несколько сотен рублей. За основу расчетов берется стоимость, определяемая Бюро технической инвентаризации (БТИ), которая значительно отличается от реальной рыночной. В результате налог уплачивают практически все одинаково: и хозяева дорогих объектов недвижимости, и собственники скромных жилищ. Люди, которые могут себе позволить дорогое жилье, должны платить и соответствующий налог, пополняя региональный бюджет.

Во всем мире налог на недвижимость является мощным рычагом инфраструктурного развития муниципалитетов. За рубежом местное самоуправление держится на налоге на недвижимость. У муниципалитетов есть надежный денежный поток, позволяющий расплачиваться по кредитам, привлеченным для строительства инфраструктуры. В России развитие территорий исключено из рыночного контекста и переход к налогу на недвижимость как раз призван объединить рыночные механизмы с госрегулированием.

В то же время целый ряд проблем препятствует решению данного вопроса.

В 2004 г. Госдума приняла в первом чтении соответствующий законопроект, но дальнейшее принятие и обсуждение документа было заблокировано [1]. Основной причиной стало отсутствие механизма массовой оценки рыночной стоимости недвижимого имущества.

Сейчас данными о ценах на недвижимость обладают риэлтерские компании и БТИ, однако данная информация неполная, сильно зависит от конъюнктуры рынка, налоговые льготы оказывают значительное влияние на номинальную стоимость сделок.

Для придания фундаментальности и прозрачности оценки имущества необходимо разработать универсальную методику оценки стоимости жилья. По мнению экспертов (риэлтеров, преподавателей ВУЗов, сотрудников комитета архитектуры и градостроительства г. Курска, работников БТИ ), стоимость жилого фонда можно дифференцировать в зависимости от следующих критериев: по материалам, из которых производилось строительство (кирпич, плиты, дерево, шлакоблоки и т.п.); престижности района (преимущественно центр) (удаленности от промышленных объектов с большой долей загрязняющих выбросов) и удаленности от основных магистралей (центра города, основных и оживленных маршрутов движения); времени постройки и, соответственно, степени износа (кроме объектов, представляющих историческую, культурную, градостроительную ценность). В этой связи интересен опыт переписи населения 2010 г., когда была сделана попытка оценить жилищный фонд России. Особо важной задачей при оценке недвижимости является классификация всего фонда на квартиры и коттеджи. «Коттеджность» - это дополнительная свобода (свобода выбора). Покупая дом, человек приобретает не только помещение, но и участок около него. Только он решает, стоит ли строить что- либо на этом участке, из какого материала и т.п. Человек, приобретающий квартиру, не имеет такой свободы действий (все, даже незначительные изменения должны быть согласованы с БТИ и строго ограничены стенами квартиры и конструкцией здания). Таким образом, учет фактора «коттеджности» при оценке стоимости имущества необходим с целью объективности и действия в русле принципа "богатые всегда платят больше". (Коэффициент «коттеджности» будет применяться в городских округах, поселках городского типа районных центров, дачных обществах (не путать с участками в садовых товариществах, где здания не считаются жилыми), на пригородных землях, выведенных из сельхозобраще- ния и переданные под индивидуальное жилищное строительство. В сельской местности данный коэффициент применяться не будет).

Данное предложение обсуждалось со специалистами НИИ «Росстата» и отражено в работе [2]. Результатом стало отражение необходимости введения поправочного коэффициента для расчета рыночной стоимости индивидуального жилья в «Методологических указаниях по расчету текущей рыночной стоимости жилых зданий в соответствии с требованиями Системы национальных счетов».

Оценка стоимости недвижимости, по предлагаемой нами методике, для фискальных целей, должна производиться риэлторами БТИ по следующей методике:

Оценка стоимости жилья посредством имеющихся данных БТИ с учетом индекса инфляции или коэффициента переоценки (повышающие коэффициенты (примером (а также опытом) может служить переоценка основных средств предприятий, в частности, зданий).

Расчет стоимости жилья с учетом безразмерных поправочных коэффициентов в зависимости от критериев (табл. 1) для определения рыночной стоимости (с целью налогообложения).

Получившееся значение стоимости корректируют с учетом наличия определенных видов благоустройства (табл. 2). При этом применяется коэффициент, имеющий наибольшее пороговое значение.

Виды благоустройства, необходимые для оценки, предлагаем взять уже суще-

ствующие и фактически отраженные в форме П1 Всероссийской переписи населения:электричество,газ, отопление

(центральное, котел, прочее), водоснабжение, санитарный узел (наличие, совмещенный или раздельный), ванная комната и т.п. Эти условия благоустройства подразумеваются необходимыми, а их отсутствие влечет применение понижающих коэффициентов (особенно в городской местности).

Срок годности построек в зависимости от материала отражен в Ведомственных строительных нормах ВСН 53-86(р) "Правила оценки физического износа жилых зданий" (утв. приказом Госстроя СССР от 24 декабря 1986 г. N 446). Настоящие Правила предназначены для оценки физического износа жилых зданий, необходимой при технической инвентаризации, планировании и проектировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности. Они не распространяются на оценку физического износа зданий, пострадавших в результате стихийных бедствий.

Удаленность от центра влечет понижение критерия и, соответственно, поправочного коэффициента. Город Курск, например, предполагается разделить на пять районов по удаленности от центра (включительно) по радиальному принципу.

Время постройки (см. табл. 1) необходимо для определения серии и типа жилья в реестрах БТИ.

Данная методика не лишена определенных недостатков, которые можно устранить путем увеличения (или сокращения) количества поправочных коэффициентов и проведения ретроспективного обследования и опроса экспертов:

необходимо определить критерии отнесения каждого района к определенной зоне удаления от центра, основных магистралей;

можно в рамках оценки «коттеджно- сти» величину добавочного коэффициента определять исходя из общей площади.

Таблица 1

Критерии расчета поправочных коэффициентов

Таблица 2

Виды благоустройства жилья и понижающие коэффициенты при их отсутствии

Понижающий коэффициент - процент снятия от базовой стоимости.

Достоинством данной методики оценки является:

Заинтересованность властей субъектов Федерации и муниципалитетов в развитии своих территорий с целью отнесения их к более престижным районам с развитой инфраструктурой, что повысит размер налогооблагаемой базы и абсолютный показатель налоговых поступлений.

Данная методика снимет напряженность в вопросе о том, что определенная часть населения приобрела земельные участки для индивидуальной застройки, однако либо не регистрирует построенный дом, либо останавливает строительство на начальном этапе (возведен фундамент, часть стены), т.е. в вопросе «долгостроя». По приведенной выше методике все владельцы участков для индивидуальной застройки будут облагаться налогом по повышенной ставке (по критерию «коттеджность»). В результате введения этого налога застройщикам не будет смысла затягивать строительство или, при его фактическом окончании, не вводить дом в эксплуатацию с тем, чтобы не платить налоги. Если налог на «коттеджность» будет введен, хозяин участка будет его платить исходя из расчета «(земля + строение) х коэффициент «коттеджности». После введения указанного налога застройщики будут стремиться ускорить строительство или отказаться от участка.

В настоящее время необходимо создать базу жилого фонда, однако при первоначальной подготовке данных возникнут определенные сложности, связанные со значительным количеством объектов и необходимостью отнесения каждого объекта к соответствующей группе однородного жилья с учетом большого числа поправочных коэффициентов. Значительные затруднения вызовет оценка стоимости 1 кв. метра жилья в сельской местности - здесь необходима дифференциация районов по престижности, наличия коммуникаций, экологичности.

Использовать зарубежный опыт в этом вопросе не представляется возможным по двум основным причинам.

Во-первых, на Западе с налогом на имущество имеются определенные трудности. Там есть отработанные методики оценки недвижимости, накоплена большая статистическая база рыночных цен квадратных метров, и, несмотря на это, система работает со сбоями. В США система налогообложения базируется на оценочной стоимости недвижимости с поправкой на всякого рода коэффициенты. Оценку производят местные органы самоуправления, но контролировать их практически невозможно, - говорит Камерон Сойер, президент американской девелоперской компании GVA Sawyer.

Владельцы двух одинаковых объектов, расположенных по соседству, могут платить совершенно разные налоги. Многие адвокаты специализируются исключительно на обжаловании оценки имущества, произведенной для целей налогообложения. Таким образом, на идеальную систему оценки имущества, которая вызовет всеобщее доверие, рассчитывать не следует - она невозможна.

Во-вторых, социальное развитие и экономическая безопасность регионов невозможно без пересмотра пропорций распределения налоговых поступлений. Введение налога на жилое имущество и передача его на локальный уровень - значительный шаг в этом направлении.