Задача № 1. Затратный метод
1. Определяем
стоимость земельного участка как ставка земельного налога на соответствующей
территории
Стоимость
земельного участка равна 3800 м2. Ставка земельного налога за 1м2 = 28,2 ден.
ед.
Стоимость
земельного участка:
3800*28,2 =
107160 (ден. ед.)
2. Определение
восстановительной стоимости оцениваемого
объекта
Таблица
1
Расчет
стоимости главного сооружения
|
Наименование работ
|
Стоимость в базовых ценах
|
Коэффициент пересчета
|
Стоимость в текущих ценах
|
|
1. Проектно- изыскательские
работы
|
13,5
|
1800
|
24300
|
|
2. Дополнительные задания
|
0
|
-
|
-
|
|
3. Земельные работы
|
5,1
|
8283
|
42243,3
|
|
4. Фундаменты
|
40,2
|
7452
|
299570,4
|
|
5. Стены
|
80,2
|
9093
|
729258,6
|
|
6. Перекрытия
|
28,3
|
8830
|
249889
|
|
7. Кровля
|
10,3
|
9909
|
102062,7
|
|
8. Полы
|
24,3
|
7256
|
176320,8
|
|
9. Перегородки
|
11,2
|
8314
|
93116,8
|
|
10. Лестничные марши
|
3,9
|
64,72
|
252,408
|
|
11. Окна
|
10,2
|
7641
|
77938,2
|
|
12. Двери
|
5,7
|
7441
|
42413,7
|
|
13. Отделочные работы
|
30,3
|
10949
|
331754,7
|
|
14. Разные работы
|
2,89
|
7958
|
22998,62
|
|
15. Отопление
|
7,2
|
11307
|
81410,4
|
|
16. Водоснабжение
|
0,1
|
11693
|
1169,3
|
|
17. Канализация
|
0,42
|
12768
|
5362,56
|
|
18. Электромонтажные
работы
|
72,2
|
10087
|
728281,4
|
|
19. Водопроводные сети и
водоотводы
|
7,2
|
10121
|
72871,2
|
|
20. Газовые сети
|
0
|
0
|
0
|
|
21. Канализационные сети
|
2,5
|
9951
|
24877,5
|
|
22. Тепловые сети и горячее
водоснабжение
|
41,3
|
11931
|
492750,3
|
|
23. Дороги и тротуары
|
19,2
|
8502
|
163238,4
|
|
24. Озеленение
|
3
|
8502
|
25506
|
|
ИТОГО прямые затраты
|
|
|
3787586
|
|
Накладные расходы
|
|
|
696915,9
|
|
ИТОГО
|
|
|
4484502
|
|
Плановые накопления
|
|
|
1839094
|
|
Временные здания и
сооружения
|
|
|
524201,9
|
|
ИТОГО:
|
|
|
6847798
|
|
Среднегодовой удорожание
|
|
|
170441,4
|
|
ИТОГО:
|
|
|
7018240
|
|
Резерв на непредвиденные
расходы
|
|
|
113627,6
|
|
ИТОГО:
|
|
|
7131867
|
|
Составление сметной
документации
|
|
|
56813,79
|
|
ИТОГО:
|
|
|
7188681
|
|
Налог на добавленную
стоимость
|
|
|
75751,73
|
|
ИТОГО ПО СМЕТЕ
|
|
|
7264433
|
3. Совокупный
износ здания равен:
СИ =
Сумма ИД : сумма Д (1)
Где СИ – совокупный износ здания
Ид – коэффициента износа отдельного
элемента в общей стоимости здания
Д – удельный вес стоимости элемента
здания
Таблица 2
Расчет
совокупного износа
|
Наименование
элемента
|
Стоимость в текущих
ценах
|
Удельный вес стоимости
Д, %
|
Коэффициент износа,
И,%
|
И*Д,
%2
|
|
4. Фундаменты
|
299570,4
|
8,10
|
3,1
|
25,11
|
|
5. Стены
|
729258,6
|
19,42
|
6,2
|
122,26
|
|
6. Перекрытия
|
249889
|
6,75
|
6,2
|
41,85
|
|
7. Кровля
|
102062,7
|
2,76
|
13
|
35,88
|
|
8. Полы
|
176320,8
|
4,77
|
17
|
81,09
|
|
9. Перегородки
|
93116,8
|
2,52
|
7
|
17,64
|
|
10. Лестничные марши
|
252,408
|
0,01
|
3
|
0,03
|
|
11. Окна
|
77938,2
|
2,11
|
17
|
35,87
|
|
12. Двери
|
42413,7
|
1,15
|
15
|
17,25
|
|
13. Отделочные работы
|
331754,7
|
8,97
|
19
|
170,43
|
|
15. Отопление
|
81410,4
|
2,20
|
17
|
37,4
|
|
16. водоснабжение
|
1169,3
|
0,03
|
28
|
0,84
|
|
17. Канализация
|
5362,56
|
0,15
|
21
|
3,15
|
|
18. Электромонтажные работы
|
728281,4
|
19,69
|
11
|
216,59
|
|
19. Водопроводные сети и водоотводы
|
72871,2
|
1,97
|
17
|
33,49
|
|
221. Канализационные сети
|
24877,5
|
0,67
|
12,1
|
2,107
|
|
22. Тепловые сети и горячее водоснабжение
|
492750,3
|
13,32
|
50,7
|
675,324
|
|
23. Дороги и тротуары
|
163238,4
|
4,41
|
6,1
|
25,901
|
|
24. Озеленение
|
25506
|
0,69
|
8,04
|
5,55
|
|
ИТОГО
|
3 698 044,4
|
99,99@100
|
|
1554
|
Таким образом,
совокупный износ здания составит:
и в денежных единицах:
4. Определяем
предпринимательскую прибыль в размере 30% от прямых затрат 
5. Стоимость
недвижимости
Стоимость
недвижимости = стоимость главного сооружения - совокупный износ + стоимость
земельного участка + предпринимательская прибыль
Стоимость
недвижимости:
Ответ: Стоимость
недвижимости равняется 7933190 ден.ед.
Задача № 2. Метод сравнение продаж (аналоговый метод)
Часть
1
Определить стоимость участка земли, предлагаемого под коттеджную
застройку, методом сравнения продаж.
Исходные данные
-
общая стоимость земельного участка в Подмосковье,
планируемого под строительство коттеджей – 7,2 га.
-
Предполагаемая
площадь одного участка под один коттедж – 25 соток.
Решение.
Существует семь сравниваемых участков, стоимость которых скорректирована
относительно характеристик друг друга.
Средняя арифметическая из стоимостей объектов-аналогов:
В одном гектаре – 100 соток, следовательно, в 7,2 га – 720 соток.
Стоимость оцениваемого земельного участка 
Это самый приближенный способ определить стоимость оцениваемого участка.
Уточнить стоимость можно выбрав из сравниваемых участков (7 участков),
стоимость которых уже скорректирована между собой, участок, характеристики
которых более приближены к характеристикам оцениваемого участка – это третий
участок из семи сравниваемых. Стоимость этого третьего участка 2897 долл.
(таблица 4).
Существует такая характеристика оцениваемого участка, которая значительно
влияет на его стоимость и требует корректировки относительно третьего участка –
это наличие помимо электричество еще и газа (корректировка – 10 %), воды (10 %)
и канализации (10 %). Поэтому необходимо скорректировать стоимость третьего
участка на 30 % – 2897*1,3=3766,1 долл.
Стоимость оцениваемого земельного участка 
Полученная стоимость в данном варианте расчета значительно превышает
полученную стоимость первым способом: 
. На это повлияла пятая корректировка – «Инженерное
обеспечение» - наличие всех необходимых инженерных коммуникаций значительно
влияет на стоимость участка в сторону его увеличения, что и наблюдается в
данном случае.
Часть
2
Определить стоимость гаража методом сравнения продаж. Анализ продаж показал, что:
-
при увеличении площади объекта на 50 м2, стоимость его
увеличивается на 1 %
-
стоимость
объекта увеличивается на 3 %, выполненного из бетонных блоков по
сравнению с кирпичными
-
при удалении объекта от авто заправки стоимость его
уменьшается на 0,8 % на 1км
-
стоимость
объекта возрастает на 20 % , если
имеются коммуникации
-
стоимость объекта возрастает на 10 %, если имеется
отопление.
Решение:
Расчет
стоимости гаража методов сравнения продаж
|
Корректировка
стоимости объекта
|
Оцениваемый объект
|
Сопоставимые
объекты-аналоги
|
|
1
|
2
|
3
|
4
|
|
Стоимость аналогов
|
|
300
|
310
|
350
|
280
|
|
1. Размер , м2
|
295
|
180
|
280
|
320
|
400
|
|
Корректировка
|
|
-
|
0
|
0
|
+
|
|
Величина корректировки
|
|
-0,02
|
0
|
0
|
+0,02
|
|
2. Расстояние до автозаправки
|
5 км
|
7 км
|
рядом
|
1 км
|
5 км
|
|
Корректировка
|
|
-
|
+
|
+
|
0
|
|
Величина корректировки
|
|
-0,016
|
+0,04
|
+0,032
|
0
|
|
3. Материал изготовления
|
Кирп.
|
Кирп.
|
Кирп.
|
Бет.бл.
|
Кирп.
|
|
Корректировка
|
|
0
|
0
|
+
|
0
|
|
Величина корректировки
|
|
0
|
0
|
+0,03
|
0
|
|
4. Наличие коммуникаций
|
Есть
|
Есть
|
Есть
|
Нет
|
Нет
|
|
Корректировка
|
|
0
|
0
|
-
|
-
|
|
Величина корректировки
|
|
0
|
0
|
-0,2
|
-0,2
|
|
5. Наличие отопления
|
Нет
|
нет
|
нет
|
есть
|
Нет
|
|
Корректировка
|
|
0
|
0
|
+
|
0
|
|
Величина корректировки
|
|
0
|
0
|
+0,1
|
0
|
|
Итого корректировок
|
|
-0,016
|
0,04
|
-0,038
|
-0,18
|
|
Стоимость после корректировок
|
296
|
295,2
|
322,4
|
336,7
|
229,6
|
Средняя
стоимость:
Стоимость
гаража:
Ответ: Стоимость оцениваемого земельного участка
; стоимость оцениваемого гаража 
Задача № 3. Доходный метод
Определить стоимость офиса на 5 лет по
исходным данным таблицы
Таблица 6
Исходные
данные задачи
|
|
|
Годы
|
|
|
|
|
|
Показатели
|
Ставка
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
|
Площадь помещений, м2
|
2000
|
|
|
|
|
|
|
Ставка аренды за год, ден.
ед.\м2
|
200
|
|
|
|
|
|
|
% роста арендной платы, %
|
207
|
|
|
|
|
|
|
Степень недогрузки офисного
центра, %
|
|
25
|
22
|
20
|
18
|
12
|
|
Операционные расходы в % к
арендной плате
|
|
40
|
38
|
34
|
34
|
32
|
|
Резерв на замещение в % от
арендной платы
|
3,2
|
|
|
|
|
|
|
Прочий доход, ден. ед.
|
|
1400
|
1450
|
1500
|
1500
|
1500
|
|
Коэффициент капитализации,
%
|
28
|
|
|
|
|
|
Расчет:
1.
определяем потенциально- валовой доход (ПВД) как сумма
дохода недвижимости и прочего дохода:
2.
определяем
эффективный валовой доход как разницу между потенциальным доходом и степенью недогрузки
3.
определяем чистый операционный доход как разницу между
эффективным доходом и операционными
расходами. Резервами на замещение
4.
определяем стоимость недвижимости:
С = И : Р (2)
где И – чистый операционный доход
Р – коэффициент капитализации
Таблица 7
Расчет стоимости недвижимости доходным подходом
|
Показатели
|
Годы
|
ИТОГО
|
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
|
Потенциальный валовой
доход
|
401400
|
401450
|
401500
|
401500
|
401500
|
2007350
|
|
Эффективный валовой доход
|
301400
|
313450
|
321500
|
329500
|
353500
|
1619350
|
|
Чистый операционный доход
|
128600
|
148650
|
172700
|
180700
|
212700
|
843350
|
Стоимость недвижимости:
1 год – 128 600
: 0,28 = 459 286 ден.ед.
2 год –
148 650 : 0,28 = 530 893 ден.ед.
3 год – 172 700
: 0,28 = 616 786 ден.ед.
4 год –180 700 :
0,28 = 645 357 ден.ед.
5 год – 212 700
: 0,28 = 759 643 ден.ед.
Ответ: 459 286 ден. ед. за 1 год; 530 893 ден.ед
за 2 год; 616 786 ден.ед. за 3 год; 645 357 ден.ед.
за 4 год; 759 643 ден.ед. за 5 год.
Список литературы
1)
Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. – М.:
Финансы и статистика, 2000. – 366 с.
2)
Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. – Спб.: Питер,
2000. – 322 с.
3)
Горемыкин В.А. Экономка недвижимости: Учеб. – 2 – изд.,
переаб., доп. – М.: Маркетинг, 2002- 458 с.
4)
Оценка недвижимости: Учеб. пособ. / Под ред. А.Г.
Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2000. – 358 с.
5)
Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность».
Учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 2000. – 396 с.
6)
Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: Энцкл. Оценки. –
СПб.: Изд- во СПбГТУ, 2000. – 247 с.
7)
Экономика недвижимости: Учеб. пособ./ Под ред. В.И.
Ресина. – М.: Дело, 2000. – 289 с.